¿Quién paga el IBI en la venta de un piso?

El Impuesto  sobre bienes inmuebles, más conocido como el IBI, es el principal impuesto que hay que afrontar cuando se es propietario de un inmueble.

Así, por ejemplo, en Córdoba el tipo de gravamen es actualmente el 0,5717% del valor catastral del inmueble; en Málaga el 0,4510% (2015); en Lucena, el 0,745 %; en Jaén, el 0,6% (2015); en Cabra, el 0,7% (2015); en Priego de Córdoba, el 0,6718%; en Baena: 0,61%. No son cantidades pequeñas, sobre todo en las grandes ciudades, donde el valor catastral de los inmuebles es más elevado. Por ejemplo, un piso de valor catastral de 150.000 euros pagaría en Córdoba 857,55 euros al año.

El devengo del impuesto se produce el día 1 de enero de cada año (Ley Reguladora de Haciendas Locales) aunque el pago del impuesto se produzca posteriormente. Este mecanismo permite a los Ayuntamientos simplificar los trámites de gestión el impuesto, reclamando el pago del mismo a quien figura como propietario en esa fecha en el catastro.

Pero …¿qué ocurre si el piso se vende? ¿quién paga el IBI en ese caso?

Si no se incluye ninguna previsión en el contrato en relación al pago del IBI, hasta ahora era generalmente aceptado que el vendedor es quien afronta el pago del IBI, al ser el propietario a día 1 de enero, fecha de devengo del impuesto. Es decir, el vendedor, como sujeto pasivo del impuesto, era quien tenía que pagar el IBI correspondiente al año de la venta del piso.

Sin embargo, el Tribunal Supremo acaba de establecer doctrina jurisprudencial en relación con esta cuestión, permitiendo que en ausencia de pacto en contrario, el vendedor pueda repercutir al comprador la parte correspondiente al IBI en proporción al tiempo en que cada uno de las partes haya ostentado la propiedad del inmueble.

Pongamos un ejemplo…supongamos la siguiente compraventa:

• Inmueble: piso ubicado en Málaga (IBI urbana)
• Valor catastral del piso: 120.000 euros.
• Fecha de la compraventa: 1 de marzo de 2015
• IBI correspondiente a 2015: 120.000 x 0,4510 % = 541,2 euros
• Días del año en que el piso fue propiedad del vendedor: 59 días (1 de enero a 28 de febrero)

De acuerdo a estos datos, el vendedor podría repercutir al comprador 453,71 euros, correspondiente a los 306 días que el piso fue de su propiedad.

Desde Grupoasesores aconsejamos, para evitar conflictos judiciales y posibles contingencias fiscales derivadas de la compraventa, incluir en el contrato de compraventa del inmueble una cláusula específica sobre el pago del IBI. De este modo se deja claro contractualmente si el comprador del piso ha de afrontar algún tipo de cantidad en relación con el impuesto.

Hemos visto un ejemplo de una compraventa de un piso en Málaga de un valor catastral medio… la importancia de esta cuestión puede ser mucho más elevada y gravosa para el comprador si no se ha pactado nada en el contrato en el caso de ventas de inmuebles de mayor valor catastral. Pongamos el caso de la venta de un edificio completo en Málaga para un hotel de 5 estrellas o una concesión administrativa sobre una central hidraúlica para ejercer en ella una actividad empresarial. En estos casos la cuota del IBI puede ser de cientos de miles de euros, y por lo tanto es crítico establecer claramente en el contrato las previsiones sobre el pago del Impuesto que correspondan.

Además, el caso podría ser extrapolable a otros casos, como lo la compraventa de vehículos a motor, sujetos al IVTM (impuesto de vehículos de tracción mecánica). Si la doctrina del TS fuera aplicable a estos casos, el vendedor de un vehículo podría reclamar al comprador la parte proporcional del impuesto desde el 1 de enero hasta la fecha de la compraventa. De nuevo, es importante prever contractualmente este aspecto, para evitar problemas futuros.

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